O custo para manter uma sala comercial no Rio de Janeiro tem pesado cada vez mais no bolso de proprietários e empresários. Em bairros como Méier e Pechincha, na Zona Norte, o valor médio do condomínio já representa mais de 90% do preço do aluguel, segundo dados apresentados pelo telejornal RJ2, da TV Globo.
A situação está relacionada principalmente à alta quantidade de imóveis comerciais vazios e ao aumento das despesas para manter os edifícios funcionando. No Centro do Rio, mais de 30% das salas comerciais estão desocupadas. Em alguns casos, proprietários reduziram o aluguel de cerca de R$ 2 mil para R$ 300 e, mesmo assim, não conseguiram encontrar interessados.
O advogado e administrador de imóveis Franklin Moço afirmou que alguns proprietários passaram a aceitar valores suficientes apenas para cobrir despesas como condomínio e IPTU. Mesmo com a redução dos preços, porém, a procura continua baixa.
Na Zona Norte, o condomínio corresponde, em média, a 85,6% do valor do aluguel. No Méier e no Pechincha, a relação ultrapassa os 90%. Na Tijuca, chega a 79%, enquanto na Barra da Tijuca representa 55,6%. No Centro, o percentual fica em torno de 55%.
Na prática, uma sala cujo aluguel custa R$ 1 mil pode ter uma taxa condominial próxima de R$ 900 nos bairros onde a relação chega a 90%. Com isso, o proprietário encontra dificuldade para obter retorno financeiro com o imóvel, enquanto o custo para quem pretende ocupar o espaço continua elevado.
Trabalho remoto mudou mercado comercial
A expansão do home office também contribuiu para a mudança no perfil de ocupação dos prédios comerciais. De acordo com Marcelo Borges, presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), a quantidade de imóveis vazios já vinha crescendo antes da pandemia, mas aumentou com a adoção do trabalho remoto.
Mesmo entre empresas que voltaram ao modelo presencial, houve redução na necessidade de espaço. Em vez de manter grandes áreas exclusivas, muitas empresas passaram a trabalhar com equipes em rodízio e ambientes compartilhados.
Com menos empresas ocupando os prédios, os proprietários passaram a reduzir os aluguéis para tentar atrair novos inquilinos. As despesas de manutenção, no entanto, não caíram na mesma proporção, mantendo os condomínios elevados.
Conta de água também pesa no condomínio
Outro fator que pressiona as despesas é o custo da água. A inadimplência e a forma de cobrança da tarifa também contribuem para aumentar as contas dos edifícios comerciais.
Em 2024, o Superior Tribunal de Justiça mudou o entendimento sobre a cobrança da tarifa mínima de água em condomínios. A decisão permitiu que as concessionárias considerem o número de unidades para calcular a cobrança mínima em edifícios comerciais que possuem um único hidrômetro.
A mudança pode atingir especialmente prédios com baixo consumo de água, mas que possuem muitas unidades. Segundo Marcelo Borges, a alteração contribuiu para o aumento das despesas em alguns condomínios.
Em um dos edifícios administrados por Franklin Moço, por exemplo, a conta de água chegou a dobrar mesmo com várias salas vazias. Como parte das despesas do prédio continua existindo independentemente da ocupação, os custos precisam ser distribuídos entre os proprietários e ocupantes.
O cenário cria um efeito difícil para o mercado: enquanto a baixa procura força a redução dos aluguéis, os gastos com condomínio, água, manutenção e outras despesas permanecem elevados ou aumentam. Com isso, a diferença entre o valor pago pelo aluguel e o custo total de ocupação fica cada vez menor.
